Выживет сильнейший? Покупатели квартир массово расторгают договоры с застройщиками

Отечественный рынок первичной недвижимости, похоже, проходит период ощутимой турбулентности — число расторжений уже заключенных было договоров долевого участия достигла максимальных значений с начала пандемии.

По итогам 2025 г. подобным образом было прекращено действие 14,2 тыс. ДДУ на общую сумму 155 млрд рублей.

Несмотря на то, что, по предварительным данным «Дом.РФ», в минувшем году продажи новостроек по ДДУ увеличились кроме Москвы также и в большинстве субъектов Российской Федерации (по данным ряда экспертов, в диапазоне 6−11%), в денежном выражении в общей сложности превысив сумму в 5 трлн рублей, наметившийся тренд изрядно насторожил девелоперское сообщество.

Что послужило главной причиной? Какие опасности для сегмента новостроек скрывает этот тренд? Спросим у экспертов.

— Мы проходим через естественную коррекцию после периода перегретого спроса, когда покупатели брали квартиры на подъёме льготных программ, — раскрыл «СП» причинно-следственные связи наметившегося тренда ведущий аналитик крупного международного онлайн-брокера AMarkets Игорь Расторгуев.

— Сейчас рыночная ипотека стоит под 17−20% годовых, и некоторые понимают, что переоценили свои финансовые возможности. Так что главная причина расторжений — рассрочки от застройщиков, на которые приходится около 40% сделок по проектам со сдачей в 2026 году и позже. Многие покупатели рассчитывали перекредитоваться под низкий процент к моменту получения ключей, но этого не случилось. По некоторым оценкам, с выплатами не справляется каждый третий.

В разрезе по регионам картина неоднородна: сильнее всего из-за массового расторжения ДДУ просели Краснодар, Петербург и Москва — города с высокой долей инвесторов и спекулятивного спроса. В то же время в нескольких региональных миллионниках продажи выросли, потому что там покупают для себя, а не для перепродажи.

— Многие клиенты приобретали квартиры с помощью ДДУ с рассрочкой, рассчитывая на существенное снижение ключевой ставки к моменту ввода домов в эксплуатацию, — констатировал управляющий партнер компании «Метриум» Руслан Сырцов.

— Однако рыночные ипотечные ставки до сих пор остаются заградительными. Но уже в следующем году клиенты, по-видимому, смогут рассчитывать на выгодное рефинансирование жилищных кредитов. Согласно базовому прогнозу ЦБ РФ, среднее значение ключевой ставки в 2027 году составит 7,5−8,5%.

Тем не менее, немало покупателей не имеют возможности вносить платежи под 20% годовых даже в течение одного года. При этом расторжение ДДУ с рассрочкой обычно подразумевает для дольщиков минимальные финансовые потери.

«СП»: Как сильно пострадали девелоперы из-за этого?

— На самом деле озвученный показатель расторжения ДДУ отнюдь не является критичным для рынка и составляет всего 3% от суммарного объема сделок за год. Кроме того, подобный всплеск расторжения ДДУ носит, скорее всего, временный характер.

Ситуация обусловлена, главным образом, высокой стоимостью рыночных кредитов и широким распространением рассрочек с переходом на ипотеку после ввода дома. Вместе с тем девелоперы, как правило, готовы к подобному сценарию.

Возможность досрочного прекращения до 5−10% сделок компании обычно закладывают в финмодель проектов. Соответственно, подобная динамика не наносит серьезного ущерба устойчивости игроков строительной отрасли.

«СП»: Как конкретно и в какую сторону может развиваться этот процесс? Могут девелоперы в ближайшем будущем почувствовать себя хуже?

— Учитывая уровень инфляции, можно говорить о стагнации доходов девелоперов, — резюмирует основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

— Это весьма положительный результат с учетом действия в 2025 году рекордно высокой ключевой ставки. С прошлого июня ЦБ постепенно смягчает денежно-кредитную политику, следовательно, можно ожидать рост потребительской активности.

В частности, отложенный спрос активизируется на фоне сокращения капитализации депозитов. Многие россияне не будут пролонгировать их и переориентируются на другие активы, главным образом, именно на первичную недвижимость. Объем средств, которые россияне хранят на вкладах и накопительных счетах, сейчас составляет порядка 70 млрд рублей.

Можно ожидать приток значительных инвестиций на рынок строящегося жилья. Однако дорогая ипотека все же будет сдерживать спрос. Думаю, что число сделок по ДДУ вырастет относительно 2025-го, но все-таки не достигнет пиковых значений 2023−2024 годов.

«СП»: Какие-то другие риски просматриваются в перспективе 2026 года для всего российского рынка первичной недвижимости?

— Считаю, что никаких новых серьезных вызовов на рынке недвижимости РФ не предвидится. С 1 февраля этого года власти ужесточают параметры выдачи семейной ипотеки, однако программа по-прежнему остается выгодной для клиентов с детьми. Постепенное снижение ключевой ставки также ведет к повышению доступности рыночной ипотеки.

Увеличение НДС с 20% до 22% уже состоялось 1 января 2026 года. Это приведет к коррекции цен вверх на строящееся жилье, но в среднем лишь на 1,5−2%. Более того, президент РФ подчеркнул, что текущее усиление фискальной нагрузки — временная мера. Уверен, что начавшийся 2026-й окажется годом стабилизации для российского рынка.

— На мой взгляд, для девелоперов 2026-й станет годом «естественного отбора», — озвучил иную точку зрения на этот счет Игорь Расторгуев.

— Около 20% застройщиков находятся в зоне риска, и если ставка не опустится хотя бы до 12−13%, эта доля может вырасти до 30%.

Переломить тренд отказов способно только снижение ключевой ставки — Центробанк прогнозирует её на уровне 12−13% к концу 2026 года. Но главный риск — не в отдельных банкротствах, а в том, что при сокращении запуска новых проектов мы к 2027−2028 годам получим падение ввода жилья на 25−40%. Это спровоцирует дефицит и новый скачок цен, когда спрос восстановится. Покупателям сейчас важно трезво оценивать свои возможности и выбирать надёжных партнёров, а не гнаться за акциями и рассрочками.